针对征地拆迁工作来说,它在一定程度上是我国正度发展城市化进程中一个比较重要的步骤,有发展就有占地,那么征地拆迁的补偿也就成为大家广泛关注的一个热点问题,无论是征占企业还是厂房、种植业、养殖业都会在不同程度上受到影响,由于各地补偿标准不同,计算方法也不同,这在立法上未免是一个遗憾。当然,在遗憾中值得庆幸的是还有资产评估来界定补偿**,可以提供较为明晰、清楚的**结论,资产评估机构为国家和社会做出巨大贡献。
征地拆迁的补偿标准不是固定的,没有统一的计算标准,因为需要参考的因素非常多,如苗木的种类、树龄、规格、经济**等通常采用第三方评估机构进行评估,在立、客观、公正的前提下得出科学合理的**结论,如被征收方不满意,则需自行委托评估机构对苗木资产进行评估,从而逐步提高征地补偿水平。
首先,土地征收补偿由土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费和青苗补偿费构成。这里我们着重讲一下苗木补偿问题。
园林绿化苗木是一种商品,价格的构成因素有很多,需要说明的是,同一树种的价格,可能只涉及其中一项,或少数几项,有的树种可能会涉及多项或全部,应该视具体情况进行综合考虑,绝不可以偏概全,例如:
(1)不同规格的苗木,苗木报价不同。
(2)同等规格的苗木,生长年限的不同,苗木报价不同。同样是胸径2至3厘米的法桐,有一年生的、两年生的,还有三年生以上的。生长三年以上的被苗农称为“老小苗”,这种苗木已基本失去生长势,种植成活率很低。而苗体粗壮健康的苗木,生长势较好且成活率高,苗木报价相对会高一点。
(3)同等规格的苗木,根系的好坏不同,苗木报价不同。同样是胸径5厘米的苗木,根系不好的比根系好的要便宜很多。
(4)同等规格的苗木,干高尺寸的不同,苗木报价不同。同样是胸径3厘米的苗木,干高2米的就比3米的便宜。
(5)不同树种创造**不同,例如果树根据每年挂果的亩产量创造经济利润。
每个地方的青苗补偿标准都不一样,国家并没有统一的赔偿标准,正是由于补偿价格无法确定、补偿标准也无法接受,导致双方矛盾与日俱增,因此拆迁苗木、果树补偿**的确定需要具有第三方评估的中立机构介入,根据产权持有方实际种植情况、产量产值问题等因素进行分析预测,再结合现场苗木种类、树龄、规格尺寸等开展工作。综合评定估算科学合理的苗木**。从而达到立、客观、公正的评估结论,用事实资产**的途径才能理性、正确的解决问题。
接下来向大家介绍苗木都涉及哪些损失:
苗木拆迁或搬迁损失评估从评估资料的可获得性和评估工作简易性出发人为地划分为三个阶段不同,不动产损失、停产损失、搬迁费。
1、搬迁苗木种植业的不动产包括:房屋建筑物、构筑物(设备基础,道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖,电、燃气、通讯、管理信息系统,安全、消防等)不能随迁的财产。
2、苗圃苗木赔偿,要根据苗圃土地的使用期限,临近苗圃土地使用期限到期的,可以直接补偿苗木**;如果苗圃土地使用期限还有很长时间,就要计算苗圃生产的预期收益进行补偿。
3、搬迁费用会涉及运输费用,养护费用等。而这些费用又可以进一步细分工费,材料费,机械费,损耗费等等。
除此之外,我们也要针对委托方种植品种进行具体分析,例如果树:
1、果树市场估价,当年的都按苗木价,多年的按直径,高度,宽度。但每个地方的青苗补偿标准都不一样。每亩多于规定棵数按标准计补,少于规定棵数的按每棵树对应的单价和实际清点棵数计补。
2、正常情况下,果树属经济林木,可分四种档次,一是培育期;二是初果期;三是盛果期;四是衰果期。不同的果树生长期会有不同的补偿标准。
被征收土地的原用途是衡量其征收补偿的基准,基于不同的土地用途,苗木果树的种类也大同小异,同时也可区分出基础作物和经济作物。
现在农民种植果木的情况比较多,在遇到征地拆迁的时候,要充分考虑到果木的经济**,品种不同补偿标准也不一样。果木所处的生长周期不同,标准是不一样的,盛果期的补偿高。因为种植作物及树木种类、生长期、树龄不同,其标准难以统一,因此征地拆迁往往会请机构进行评估尤其被拆迁方自行委托评估机构为普遍。
总而言之,园林绿化苗木价格的构成因素有很多,需要说明的是,同一树种的价格,可能只涉及其中一项,或少数几项,有的树种可能会涉及多项或全部,应该视具体情况进行综合考虑,绝不可以偏概全。
不仅如此,我们也要考虑委托方种植苗木是否涉及未来预期收益,如:苗圃拆迁赔偿,包括土地**赔偿和苗木**赔偿两个部分。从评估的角度讲,苗圃土地赔偿是按土地规划,依据土地类别执行当地土地价格。苗圃苗木赔偿,要根据苗圃土地的使用期限,临近苗圃土地使用期限到期的,可以直接补偿苗木**;如果苗圃土地使用期限还有很长时间,就要计算苗圃生产的预期收益进行补偿。
由此可知,一本完整而的评估报告是需要全面综合分析的而不是通过简单构架一气呵成的,望广大客户注意评估报告的好坏直接影响到赔偿款多少,这点不可忽视。
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