青岛房屋二手房买卖纠纷 商品房纠纷

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷
1.因当事人一方原因
　　即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。
2.因不可归责于当事人双方的事由
　　所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
3.因当事人双方均存在过错
即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用第1种情形的定金罚则；②对已交付的定金，比照第2种情形处理；③根据各自过错程度承担相应的违约责任。

房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、和个人所得税等）
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
 “公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。
 由买卖双方或任何一方携带买卖双方复印件、公共维修基金、复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权享有相应的土地增值收益
规则详解：合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合同解除的，对于土地增值部分，出资方有权共享相应收益。至于出资方请求权的基础，即出资方依据何种主张其享有相应的土地增值收益，院多数意见认为可将合作开发的法律特征，即共享利益、共担风险作为裁判的理论依据。对于出资方按照何种比例享受土地增值收益，院多数意见认为以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合义务一致原则，故应以各方实际出资比例作为计算依据。

虚假宣传型交房纠纷
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。实际操作过程中，开发商为了引起消费者的购买欲，一般都会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，开发商对于项目的宣传一定要严格把关，避免因夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。另外在广告的显眼位置“一切以合同为准”字样。
由于房地产项目的复杂性，上述列举的几类常见交房纠纷可能不是由于单一原因引起的，有可能会呈现复杂交错的特点。对于开发商而言，要想真正有效地与化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的全过程中去控制，特别是合同条款是否细致到位，责任是否明晰，在发生纠纷之后能否积极的去沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。
房地产商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任?
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。
《广告法》第三十七条规定：
（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够广告的内容是虚或者部分是虚，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
（2）购房者是受到欺和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺和误导。
（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
本所律师多人次被聘任为山东省律师协会专业委员会委员，青岛仲裁委员会仲裁员，山东省律师协会教育培训专门委员会副主任，山东省律师协会知识产权专业委员会委员，山东省律师协会环境和资源保护专业委员会委员，青岛市律师协会理事，青岛市律师协会知识产权专业委员主任、委员，民事专业委员会委员，建设工程专业委员会委员，商事专业委员会委员，国际商事专业委员会委员，公司专业委员会委员，行政专业委员会委员，青岛市律师协会培训教育专门委员会副主任，女律师专门委员会委员。
执业理念：本所秉承“客户第一”的原则，坚持为客户提供优质、高效法律服务的执业理念。