青岛二手房房产买卖纠纷 房地产纠纷

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
拆迁租赁房屋的法律规定
《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这为公有房屋的承租人有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议提供了法律依据。该条例第27条对租赁房屋的拆迁补偿安置规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”可见，该条例已为城市公有房屋拆迁安置方式和安置办法作了原则性规定，根据该条例的规定及各地执行该条例所作的拆迁房屋安置办法，拆迁公有房屋的补偿安置可分别采取下列方式和办法：一是当事人选择以方式安置的，按被拆迁的公房是否带有福利性质予以区别对待。若承租人属于享受福利性分房政策分得的承租房，则在该房屋拆迁时，房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的80%，房屋所有权人享有房屋拆迁补偿款的20%；若承租人系福利性分房政策取消后承租的公房，则房屋承租人享有拆迁人给付房屋拆迁补偿款的20%，房屋所有人享有房屋拆迁补偿款的80%。二是当事人选择房屋调换的，拆迁人对被拆迁人实屋产权调换，调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》第三十条、第四十一条、第四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
2、房地产抵押债中抵押人应优先受偿
根据《执行规定》第四十条的规定：对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》第四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押人的优先受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质保障。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。

房地产项目转让中债务风险分析
需转让的房地产开发的项目一般都负有债务。种是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；第二种是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，对银行和承包人应付的工程款优先于抵押权所负债务；第三种是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的债务。房地产开发商所负债务的复杂情况，是实施项目转让时不得不谨慎思考的问题。而从房地产开发商对“续建资金实力来分析：有的开发商虽缺乏资金但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。

一方擅自出卖共有房屋的法律规定
一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,应当依照《人 民关于适用<中华共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也 以申请追加另一方作为共同被告参加诉讼。
买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
但有以下情形的,可 以判决合同继续履行:
  (一)另一方追认买卖合同的;
  (二)买受人举证另一方知道而未表示反对的;
  (三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,另一方未在合理期间提出异议的;
  (四)有其他情形,可以认定买受人属于《关于适用<中华共和国法>若干问题的解释(一)》第十 七条规定的“有理由相信其为双方共同意思表示的”。
   一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得 的规定审查。
合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人 民可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
“五证”和“两书”是指?
“五证”是指
《国有土地》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》;
“二书”
《住宅质量保》
《住宅使用说明书》

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
本所律师多人次被聘任为山东省律师协会专业委员会委员，青岛仲裁委员会仲裁员，山东省律师协会教育培训专门委员会副主任，山东省律师协会知识产权专业委员会委员，山东省律师协会环境和资源保护专业委员会委员，青岛市律师协会理事，青岛市律师协会知识产权专业委员主任、委员，民事专业委员会委员，建设工程专业委员会委员，商事专业委员会委员，国际商事专业委员会委员，公司专业委员会委员，行政专业委员会委员，青岛市律师协会培训教育专门委员会副主任，女律师专门委员会委员。
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