青岛购房请律师 房屋纠纷

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
经有权批准转让土地使用权的，应按照补偿合同性质处理
规则详解：司法实践中土地使用权人将土地转让后，如果土地使用权人与办理出让手续，将土地办至自己名下，除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外，还要将土地使用权变更至受让方名下。因此，很少有此种情况发生，更多的是有土地的受让方直接与办理土地出让手续。当受让方从部门受让了土地，受让方成了出让土地的使用权人，原土地使用权人与受让方之间订立的土地使用转让合同性质如何认定，是审判实践中经常遇到的问题。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条对于土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定：土地使用权人与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前经有批准权的同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

关于对尚未取得产权证照的预售商品房的执行问题。
预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商所有。当房地产开发商为被执行人，可以依法对以上预售商品房进行执行。但是，当开发商所开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得产权证照的购房消费者的权益如何进行保护，这是执行实践中亟待解决的问题。在2002年6月20日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中曾指出：1、在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《*共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。以上批复虽然是对合同法第二百八十六条如何适用的有关解释，但笔者认为其精神同样也适用于保护对已全部支付或部分支付房款，却尚未取得产权证照的购房消费者的权益，这是我们在执行中对尚未取得产权证照的预售商品房的执行所应遵循的基本原则。

预告登记的法律效力
担保效力
预告登记的担保效力在于，通过限制让与人对其名下不动产物权的再处分行为，以确保以该不动产物权变动为内容的请求权之实现。但对限制效果——让与人的再处分行为无效——却存在不同的规范模式。
处分无效。为了保证预告登记人之请求权的实现，让与人不得处分业已存在预告登记的不动产物权。若让与人处分该物权，则其处分行为不仅相对于预告登记人来说是无效的，而且在当事人之间亦是无效的。这实质是禁止让与人的再处分。与此同时，亦必然导致不动产登记簿的冻结。因为不动产登记是不予受理基于无效法律行为的不动产物权变动之登记申请的。所以，这一模式虽然对于保护预告登记人这一个体之请求权的效果简单、直接，但是却以阻碍不动产交易为代价，又不失为拙劣的方法。

关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》第三十条、第四十一条、第四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
2、房地产抵押债中抵押人应优先受偿
根据《执行规定》第四十条的规定：对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》第四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押人的优先受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质保障。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。
退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式
　　规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
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