房地产纠纷司法解释

买房前房产纠纷
一、广告欺
现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
二、定金纠纷
在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。
而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。
不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
三、霸王合同
在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。
四、房屋质量
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。
经有权批准转让土地使用权的，应按照补偿合同性质处理
规则详解：司法实践中土地使用权人将土地转让后，如果土地使用权人与办理出让手续，将土地办至自己名下，除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外，还要将土地使用权变更至受让方名下。因此，很少有此种情况发生，更多的是有土地的受让方直接与办理土地出让手续。当受让方从部门受让了土地，受让方成了出让土地的使用权人，原土地使用权人与受让方之间订立的土地使用转让合同性质如何认定，是审判实践中经常遇到的问题。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条对于土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定：土地使用权人与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前经有批准权的同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

广告不得包含特定内容的常见法定情形
（一）不得使用国旗、、或者和工作人员的名义
如果房地产广告使用国旗、、或者和工作人员的名义，将直接违反《中华共和国广告法》第九条款项的规定，有可能由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
（二）不得使用、级、等用语
根据《中华共和国广告法》第九条款第三项的规定，广告不得使用、级、等用语，因此，类似上述万达公馆的房地产广告用语，须加以。
（三）不得含有有违社会良好风尚的内容
（四）不得含有歧视性等内容
根据《中华共和国广告法》第九条款第九项的规定，房地产广告不得“含有、种族、、性别歧视的内容”，房地产公司应慎之又慎。

对于缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失
无过错的当事人信赖合同有效成立，但因一定事由发生，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失，一般包括直接损失和间接损失。其中直接损失主要有：（1）缔约费用；（2）准备履行所支出的合理费用；（3）上述两种费用的损失。间接损失则指丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。本案中，陈勇敏所遭受的直接损失主要有其支出的订金、预付的房款及。同时，由于其信赖购房合同可以订立，未再与他人订立购买房产的合同，当房价上涨时，其预付房款当时的房产购买力与在现时情况下的房产购买力存在差价，这种差价损失可以构成间接损失。由于缔约过失责任旨在使当事人处于合同订立之前的状态，因而正达公司赔偿行为必须使陈勇敏所支出的房款恢复到在现时状态下能买到和当时一样的房产，因此判决返还购房款，并按支付房款占总价款的比例来分配转售房款与总价款之间差价，足以补偿陈勇敏因缔约不成立所遭受的损失，使陈勇敏达到合同订立之前的状态，符合公平合理原则。

房屋买卖合同纠纷中认定当事人之间形成的预约还是本约的关系，应综合审查相关协议以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行事实
规则详解：预约是指将来订立一定契约的契约，其将来应订立之契约成为本契约。基于预约的性质，预约的标的与本约的标的不同，前者是指将来订立本约的作为义务。以房屋买卖为例，本约的标的是房屋买卖关系，预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。也即，如果当事人存在明确的将来订立本约意思，那么即使预约与本约在内容上非常近似，并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容完全齐备，也应当排除这种合同解释的运用。在形成预约后，如果当事人一方已经履行了主要义务，对方也接受的，应当承认在当事人之间已成立相应的合同法律关系。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。

山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
本所律师多人次被聘任为山东省律师协会专业委员会委员，青岛仲裁委员会仲裁员，山东省律师协会教育培训专门委员会副主任，山东省律师协会知识产权专业委员会委员，山东省律师协会环境和资源保护专业委员会委员，青岛市律师协会理事，青岛市律师协会知识产权专业委员主任、委员，民事专业委员会委员，建设工程专业委员会委员，商事专业委员会委员，国际商事专业委员会委员，公司专业委员会委员，行政专业委员会委员，青岛市律师协会培训教育专门委员会副主任，女律师专门委员会委员。
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