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未登记方所有权被侵救济措施
如上分析,未登记一方有可能是房产真实所有权人,那么在登记一方违法出售归属于未登记一方的房产或者未登记一方房产被登记一方债权人申请查封或强制执行时,未登记一方该如何救济呢?实践中,未登记方被侵时,通常可采取三种救济措施,即作为案外人依据相关法律规定请求解除查封、提起执行异议之诉或确权之诉。
对于申请解除查封,其并不能达到确认所有权的目的,一旦新的类似纠纷发生,未登记一方又会卷入纷争。对于执行异议之诉或确权之诉,未登记一方可选择适用。对于执行异议之诉,实践中较常见的是在提起的执行异议之诉案件中同时提出确认所有权的诉讼请求,而且该种诉讼可产生阻却执行的效果。对于未登记一方向有管辖权的法院单独提起确认之诉的救济措施,可不受执行案件影响,但不能阻却执行。
以上三种救济措施各有优劣,在实践中均较常见,未登记一方可根据案件实际情况及诉讼目的进行选择。
对于未登记一方的提起救济的请求是否成立问题,司法实践中各地法院裁判不一,有支持和反驳两种观点。支持的观点认为:未登记的合作开发主体因建造行为原始取得物权,其申请解除查封及提起异议的请求成立;反驳的观点认为:未登记的合作开发主体仅对无处分权一方享有债权,故不能阻却查封或执行。基于前文分析,笔者同意第二种观点,理由不再赘述。以下举一案例说明:
在“赵培凯、利津县利华益恒信小额贷款股份有限公司、东营市润泽房地产开发有限责任公司执行异议一案(案号:(2017)法民申2004号 )”中,院在对未登记合作开发人、执行异议人赵培凯是否享有对涉案房产的物权时认为:“赵培凯主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益,但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》,该协议是其与润泽公司之间的内部关系,在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前,赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权。在法律没有另行规定的情形下,该债权不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。”
合作开发房产所有权的认定较复杂,实践中产生的纠纷也多。司法实践中因各地法院对合作开发房产所有权认识不一,造成裁判结果不一致,增加了合作开发房地产市场秩序的不稳定性。准确把握物权取得及不动产登记的相关原理及准确理解及运用现有法律法规及司法解释有助于分析和处理这些纠纷。此外,合作开发各方在取得所有权后,应注意及时办理不动产登记,以避免遭受侵害。一旦当遭受侵害,应及时通过法律途径维护自身权益。

合作开发房产所有权人认定依据
合作开发的房屋建造主体与一般的自建自住主体不同,其建造房屋的目的通常是为了出售且各主体之间受合作开发协议的约束,因此在确定房产所有权人时要复杂得多。对于已登记的合作开发主体是否真实享有登记范围内的房产所有权而未登记的合作开发主体是否不享有房产所有权这些问题,笔者结合法律规定及司法实践,总结了以下几个可判断合作开发房产真实所有权人的依据。需要提醒注意的是在进行所有人的具体认定时,需综合考虑以下几个依据,否则可能分析不当。
(一)合作开发协议
根据2005年院发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定,合作开发主体之间是共同投资,共享利润、共担风险的合作关系,对房屋所有权的分配合作开发主体之间可以进行自由约定,因此合作开发房地产中房屋所有权的归属受协议的约束。举例而言:甲乙合作开发建造了A项目1、2、3号楼,双方在合作开发协议中约定了产权分配方案,即房屋建成后1、2号楼房产归甲所有,3号楼房产归乙所有。如此,在甲乙之间,A项目1、2、3号楼的产权归属清晰,任何一方无权对他方房产行使所有权。
司法实践也充分尊重合作开发主体之间的约定。例如在法院公报案例——“江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案(案号:(2011)民申字第777号 )”中,南昌新洪房地产综合开发有限公司(以下简称新洪公司)与江西省南昌百货总公司(以下简称百货总公司)签订联建合同,并对房产所有权进行了分配。协议履行过程中,“五证”虽均办在新洪公司名下,但院的审理意见为:“关于‘五证’,新洪公司作为项目开发商,办在其名下符合常理,但持有‘五证’并不能说明其拥有大厦全部房屋的所有权,从而否定联建合同对涉案房产所有权分配的约定。”
(二)不动产登记簿
虽然合作开发房地产协议对房产归属有约定,但是这种约定只对协议各方有效,对协议外的第三人不具有约束力。“763号案件”中院也认为联建协议并不能直接作为认定《物权法》第三十条规定的合法建造人并因事实行为而当然取得物权的依据。因此,仅依据协议约定还不能准确认定房产所有权人。
《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”虽然法律并未直接规定原始取得房屋所有权的主体必须办理不动产登记,但是实践中合作开发主体若要行使不动产出售或抵押等物权处分行为,就必须对先房产进行不动产登记,否则不产生效力。因此,不动产登记簿也是判断房产归属的依据之一。
(三)土地使用权的审批文件、建设工程规划许可、施工许可等相关材料
对于房产未登记的情形下如何确定房屋归属的问题,法院在《关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2008年修订)(以下简称《规定》)第二条第二款中进行了规定,即未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。另外法院发布的《关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定:“对案外人的异议,法院应当按照下列标准判断其是否系人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;......”因此在房产未登记的情形下,土地使用权的审批文件、建设工程规划许可、施工许可等相关材料也是判断房产所有权人的依据。
司法实践中相关案例也较多,例如:院审理的“海南省农业机械研究所与王菡、海南万昌房地产开发公司执行异议之诉案(案号:(2016)法民申1260号)”中,案涉争议房屋虽尚未办理产权登记,但院根据涉案房地产项目的用地单位和建设单位均为海南农机所和万昌公司,判定案涉建筑物应属海南农机所和万昌公司共同所有,再根据双方对合作开发的建筑物的权属范围的约定,及实际分割和交付行为,终认定案涉争议房屋归海南农机所所有。

预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是，违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础，当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。
预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。因为当事人基于预约合同而产生的是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事并放弃与其他同类对象进行类似交易；如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益（如丧失交易机会等）。因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。

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山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
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