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以公司股权重组方法转让房地产的操作性
房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。
一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。
一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
比较这两种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购仍然存在较大的区别：
，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。
第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。
第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。
房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。

应当从合同的形式、内容以及实际履行情况来综合认定合资、合作开发房地产合同关系。
裁判要旨：本案中，黄定键、毕爱林、庞益军都不具有房地产开发资质，亦不享有土地使用权，毕爱林以兴沭公司名义进行涉案项目开发，且以兴沭公司名义与怀明中学签订房屋置换土地的协议，取得项目土地使用权。其次，项目开发过程中，2009年8月3日、2012年8月20日毕爱林方与黄定键方签订合作协议，确认了双方的合作关系。2009年8月3日毕爱林与庞益军签订三份合作协议，亦明确双方为合作关系。且黄定键、庞益军对项目进行了实际出资。再次，2012年8月20日毕爱林以兴沭公司名义与黄定键签订的合作协议中有毕爱林、兴沭公司、黄定键、庞益军的签字确认。2014年10月20日毕爱林、黄定键、庞益军等人亦在兴沭房地产金色港湾办公室召开行署房地产金色港湾项目股东会，毕爱林、黄定键、庞益军针对涉案项目的投资情况及账目整顿等问题发表了各自意见。另外，黄定键亦起诉要求确认四方当事人之间是合作开发关系，对庞益军、兴沭公司的合作开发地位予以认可。因此，原审判决根据各方参与涉案房地产项目开发的事实，认定四方当事人是合作开发房地产关系并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

名为股权合作（增资入股），但实际约定具有共同开发、共担风险、共享利润的性质，可认定为合资合作开发。
裁判要旨：聚盛公司和恒泰公司于2002年11月26日签订《联建协议》约定,恒泰公司支付土地出让金694.6万元、聚盛公司支付土地出让金200万元，双方共同开发建设房地产，费用各自承担。后因土地部门调整土地，双方于2008年3月26日签订《补充协议》，约定在调整后的地块上按照各自50%的比例共同开发建设、共同销售，利润及风险各按50%的比例承担。因此，双方之间应属合资、合作开发房地产法律关系，虽然双方又于2014年12月5日签订了《合作开发协议》，恒泰公司亦与聚盛公司股东签订了《青岛聚盛房地产开发有限公司增资扩股协议》，并完成了恒泰公司成为聚盛公司股东的变更登记。但从上述协议的内容来看，聚盛公司和恒泰公司之间并非公司法意义上的公司与股东之间的法律关系，双方合作真正目的仍是共同合作开发房地产，而非股权投资。因此，原审法院通过上述证据，认定双方之间法律关系名为增资入股，而实为合资、合作开发房地产并无不当。

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山东元鼎律师事务所为综合性法律服务机构，下设金融法律事务部、知识产权法律事务部、涉外及海事海商法律事务部、民商事法律事务部、公司及劳动法律事务部、建筑房地产法律事务部、刑辩法律事务部、行政法律事务部等八个业务部及行政人事部、财务部两个管理部。业务范围涉及民商事、刑事、金融、房地产、知识产权、涉外、海事海商、行政诉讼、企业法律顾问等多方面的法律服务。本所设有城阳分所，李沧分部，西海岸分部。
本所总部现有执业律师六十余名， 多人次被授予青岛市优秀仲裁员、青岛市优秀律师、青岛市优秀女律师、青岛市三八红旗手、青岛市司法行政系统先进个人、青岛市李沧区巾帼之星、青岛市法律援助先进个人等荣誉称号；多人次担任人大代表、政协委员、市人民政府法律咨询委员会委员等社会职务。
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