供应广州房地产纠纷房屋拆迁纠纷确定被拆迁人律师

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邹强律师，系*全国律师协会会员、广东省律师协会会员、广州市律师协会会员。特擅长大案要案风险代理。多次接受《电脑报》、《广州日报》、《南方都市报》等媒体采访。
如何确定被拆迁人－－产权人
在拆迁实践中，对于被拆迁人的认定是非常重要的，现依据有关的法律法规的规定，就有关被拆迁人的资格认定问题分析如下：
 
1．对于被拆除房屋及其附属物的所有权人的认定
 
对于被拆迁人是被拆除房屋及其附属物的所有权人时如何认定呢？依据《城市房地产管理法》的规定，参照《城市公有房屋管理规定》[1]、《城市私有房屋管理条例》[2]的规定，新建的房屋，应当在规定的期限内到房地产行政主管部门办理产权登记手续；进行交易的房屋，在房屋所有权发生变更时，应当到房屋产权登记主管部门办理产权变更登记手续，总之，房屋及其物的所有权人一般应当持有房地产行政主管机关颁发的房屋产权证或者房屋共有权证。因此，在一般情况下，只要有关的被拆除房屋及其附属物的产权人持有房屋所有权证[3]或者共有权证书时，就可以认定其为该拆迁范围内的被拆迁人。
 
对于下列几种情况下的产权人应当分别不同情况予以认定：
 
（1）因析产而引起产权证书标明的房屋的产权不确定时，应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准，各方当事人之间因故未达成书面析产协议的，可以以房地产行政主管机关就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或者析产决定书[4]为准，或者以人民*已经发生法律效力的调解书、判决书或者裁定书[5]为准，或者以仲裁机构作出的仲裁决定书或者调解书为准[6]。
  
（2）因房屋原产权人去世而引起继承事件发生时，应当以被继承人所立遗嘱或者继承人之间的书面继承或者析产协议为准，或者以人民*已经发生法律效力的调解书、判决书为准；
 
（3）因房屋买卖引起原产权变化时，应当以有效的房屋买卖为准，有争议的，应当以人民*已经发生法律效力的判决书、调解书或者裁定书为准，或者以仲裁机构生效的仲裁决定书、调解书为准；
 
（4）对于设定抵押权的房屋，抵押权人如果正在依照《*人民共和国担保法》的规定办理房屋的产权过户登记手续[7]的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人。
 
（5）对于其他引起产权证书的变化而使产权不正确的，依据实际情况予以处理。
 
（6）改建、翻建、扩建或者新建的房屋。其翻建、改建、扩建及新建经城市规划管理部门批准的，但有关的原因，产权人没有在法定的期间向有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。

[1] 《城市公有房屋管理规定》是*公布的一份行政规章，该规章已经在   年  月  日被废止。
 
[2] 《城市私有房屋管理条例》目前是一份有效的行政法规，但该行政法规的规定已经与现行的多项法律发生冲突，因此对《城市私有房屋管理条例》的修订是刻不容缓的事。
 
[3] 在部分地方，房屋所有权证书的名称为房屋产权证书。
 
[4] 根据一些地方的地方性法规或者地方**规章的规定，房地产行政主管部门可以就产权争议进行调解或者仲裁，房地产行政主管部门就有关产权争议作出的调解书或者决定书如果是失效的法律文书，则应当作为确认产权的依据。
 
[5] 此类裁定书只能是人民**在执行程序中作出的裁定书，审判程序中作出的裁定书除终结诉讼程序的裁定外不能作为认定房屋所有权的依据。
 
[6] 根据《*人民共和国仲裁法》*三条的规定，继承纠纷不能仲裁，但继承人之间就析产事宜达成了析产协议并在析产协议中约定了仲裁条款的，或者共有人就共有财产达成析产协议后在协议中约定了仲裁条款的，此类纠纷不再是继承纠纷，而是析产协议纠纷，对析产协议纠纷，不应当按照《*人民共和国仲裁法》*三条的规定办理。
 
[7] 依照《*人民共和国担保法》*四十条规定抵押人和抵押权人不得在抵押合同中约定在债务履行届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移归债权人所有。但在该法施行前（1995年1月1日前），民法通则是准许抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行届满时抵押权人未受清偿的情况下抵押物可以转归抵押权人所有，因此在1995年1月1日前的此类约定应当是合法有效的。此外根据《担保法》*五十三条的规定，抵押权人可以在债务未受清偿的情况下与抵押人协议以抵押物折价或者以**、变卖的方式进行清偿。