拆迁评估公司 德宏盆景评估 拆迁评估

（-）市场法的适用范围
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场；房地产评估则更多地选取其所在区域范围内的类似资产。
市场法被用于评估整体资产**时，通常是用来评估企业**。其中，常用的是**比率法，以参照企业的**比率作为调整手段，以此比率与评估对象（企业）的相关的财务指标（如利润、息税前利润、销售收入）相乘估算评估对象（企业）**。
除了上述所经常使用的市盈率外，用来评估企业**的乘数还有很多种类。在实务中，评估人员通常根据被评估企业自身和所在行业特征综合判断釆用一种或几种**比率进行评估。
（二）市场法的局限
市场法作为目前资产评估的重要方法之一，有其重要的意义和优势。它是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。因而，如果不存在资产的成本和效用以及市场对其**的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
在经济较为发达、市场认知较为稳定的，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。
然而，目前我国市场对诸如企业**等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，评估专业人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产**之间的差异性，避免用价格取代**；在充分分析市场认知与**内在差异性的基础上，合理调整**乘数等相关因子，得到待估资产的评估**。

收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产**的，涉及三个基本要素：（1）被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）被评估资产**预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的应用前提。从这个意义上来讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
1.被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以用来衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用来衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以被预测。
上述前提条件表明，先，评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素也应比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。其次，被评估资产所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同、地区不同和企业差别都会不同程度地体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高；投资风险小，其回报率也可以相应降低。后，评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其**和评估值的重要因素之一。

投资性房地产及投资性房地产公允**评估的概念
按照《企业会计准则*3号——投资性房地产》,投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产能够单计量和出售。
当投资性房地产的公允**能够持续可靠**的时候，可以对投资性房地产采用公允**模式进行后续计量。采用公允**计量的房地产应满足两个条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2)企业能够从房地产交易市场上**同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允**做出合理的估计。
投资性房地产公允**评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允**进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。在进行投资性房地产公允**评估时，应当充分理解相关会计准则的要求以及投资性房地产在企业财务报告中的核算和披露要求。

收益法的适用范围
在单项资产评估中，收益法通常被用于以下类型资产的评估：（1）无形资产，包括及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。（2）房地产。通常是具有收益性的房产类别，比如商铺'、酒店、写字楼等。（3）机器设备。一般情形下，单台机器设备很难立产生收益，因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备，可以采用收益法进行评估。（4）其他资产。比如非上市交易的、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。
收益法在整体资产评估中的应用通常是对企业**进行评估。企业经营的本质是获得收益，因此，收益法与其他评估方法相比较能体现企业存在和运营的本质特征，也是其**较为直观的体现。通常情形下，评估专业人员依据收益口径的不同，选择不同的收益法具体方法进行评估。常见的方法有股利折现模型、现金流折现模型、经济利润模型，它们分别对应的收益口径为股利、自由现金流量以及经济利润。
对于轻资产类型的企业**评估，收益法通常占据为重要的地位。与传统生产性企业相比，轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少，其获利的主要来源是无法体现在企业财务报表中大量的无形资产。因而，如果釆用成本法对其进行评估，则其作为盈利主体而具有的**可能无法全面体现出来，企业**或被严重低估。在此状况下，收益法就成为较为合理的方法。
用于企业评估的收益额可以有不同的口径，如净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净利润、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。而折现率作为一种**比率，要注意其计算口径。有些折现率是从股权率的角度考虑，有些折现率既考虑了股权投资的回报率同时又考虑了债权投资的回报率。净利润、净现金流量（股权自由现金流量）是股权收益形式，因此只能用股权率作为折现率。而息前净利润、息前净现金流量或企业自由现金流量等是股权与债权收益的综合形式，因此，只能运用股权与债权综合率，即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。评估专业人员在运用收益法评估资产**时，必须注意收益额与计算折现率所使用的收益额之间口径上的匹配和协调，以保证评估结果合理且有意义。
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