征地评估 白山版权评估 房屋拆迁评估

投资性房地产及投资性房地产公允**评估的概念
按照《企业会计准则*3号——投资性房地产》,投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产能够单计量和出售。
当投资性房地产的公允**能够持续可靠**的时候，可以对投资性房地产采用公允**模式进行后续计量。采用公允**计量的房地产应满足两个条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2)企业能够从房地产交易市场上**同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允**做出合理的估计。
投资性房地产公允**评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允**进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。在进行投资性房地产公允**评估时，应当充分理解相关会计准则的要求以及投资性房地产在企业财务报告中的核算和披露要求。

预测资产未来收益的方法很多，但主要有两种：时间序列法和因素分析法。
时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。如果在评估基准日之前，资产的收益随着时间的推移，呈现出平稳增长趋势，同时预计在评估基准日之后这一增长趋势仍将保持，则适合釆用时间序列方法来预测资产的未来收益。
因素分析法是一种间接预测收益的方法。它先确定影响一项资产收入和支出的具体因素；然后建立收益与这些因素之间的数量关系，例如销售收入增长1%对收益水平的影响等，同时对这些因素未来可能的变动趋势进行预测；后估算出基于这些因素的未来收益水平。这种间接预测收益的方法比较难操作，因为它要求对收入和支出背后的原因作深入分析，但它的适用面比较广，预测结果也具有一定的客观性，因而在收益预测中被广泛采用。

养殖场征地拆迁、关停、划定禁养区评估中涉及的评估范围（可争取的补偿范围）

生物性资产在市场法中的应用
1.市场法的适用条件
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产**的一种评估方法。运用市场法先要有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动。
(1)存在一个活跃的公开市场。依据生物特征的分类，可以将生产性生物资产分为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同，其交易市场的活跃程度也不同。
农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形，如和集体在征用农村集体所有土地时，按照规定需要支付“青苗补偿费”,该费用实质上反映的是生长期间作物的交易价格，这种征用土地的情形只是偶尔发生，不具有普遍性。生长期间未成熟的农作物资产，大部分情况下没有交易市场，同时也不存在市场交易的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物，可以连同土地进行市场交易，那就是园艺作物中的花卉。处于生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉市场交易为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，不难在市场上找到同一品种花卉的交易价格。
林木资产。防护林和特种用途林属于公益性生物资产，产权属于，基于其防护功能和公益性功能，基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能源问题，基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐期间或成熟后，不过交易市场活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林理论上不存在公开的交易市场，现实中偶尔也有经济林交易的行为，但是很少，不具有普遍性。
畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易活跃，既存在作为生产性生物资产的交易，如种畜、种禽市场，又存在消耗性生物资产的交易，如肉畜、肉禽市场；既有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场，也有未成熟生物资产的交易，如幼畜禽市场。可以说，畜禽资产是生物资产中交易活跃的资产，不但存在活跃市场的市价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场。还有一部分动物资产类似于植物资产，虽然不是根植于土壤，却生活在水体中，例如渔业生物资产。
渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产，依附江河水系，具有附着物的不可分割性，且自身具有生长繁殖功能。
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。选择可比的参照物是市场法的基础，选择的参照物应尽可能与被评估资产类似，即要求参照物与被评估资产之间大体可以代替。如在畜禽资产**评估中要求参照物与被评估资产品质一致，后是年龄、体重相似，肉质及产出能力相近。另外，关于参照物的数量，为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的*评估机构。在旅游景区、游乐园、民宿、农家乐、水上乐园、采摘园、博物馆、展览馆等旅游行业相关评估项目中积累了丰富的实战经验，涉及股权转让、第三方收购、融资、引进投资者、征地拆迁、关停、资产报废入账、破产清算等评估目的。