潮州商铺评估 拆迁房屋评估

采用成本法评估资产的前提条件：
1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性，采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外，如果资产，其**也可能无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
运用成本法评估时应注意以下事项：
一是形成资产**的耗费是必需的。耗费是形成资产**的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。釆用成本法评估资产，先要确定这些耗费是必需的，而且应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。
二是成本法的运用，还需注意佳使用和快速情形。佳使用是指市场参与者实现一项资产的**大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求釆用能使其**大化的用途。快速假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速前提下的资产**通常较低。在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产**乘以折扣比重，得到被评估资产的**。

按照《企业会计准则*39号——公允**计量》的要求，投资性房地产的公允**评估是基于资产的佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售能够用于佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力的评估。
佳用途是指资产**大化时对应的用途，主要从法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等方面考虑，具体如下：
(1)法律上是否允许，应该考虑对资产进行评估时资产使用在法律上是否受到限制，评估基准日对该投资性房地产的使用必须未被法律禁止。例如，如果**禁止在生态保护区内进地产开发和经营，则该保护区内的土地佳用途不可以是工业或者商业用途的开发。
(2)实物上是否可能，应该考虑资产的实物特征。例如，一栋建筑物是否能够作为仓库使用。
(3)财务上是否可行，是指在评估投资性房地产的公允**时应该在法律允许的条件下使该资产产生足够的收益或者现金流量，从而补偿使用该资产形成的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的。

长期应收款的评估程序及清查核实方法
(一)长期应收款的评估程序
(1)核对账证、账表。获取长期应收款评估申报表，并与明细账、总账、资产负债表进行核对；了解长期应收款项用途，收集大额长期应收款的合同、协议等资料；抽查相关会计凭证；对大额、重点长期应收款项实施函证。
(2)对长期应收款项进行减值测试，判断是否发生减值迹象。对长期应收款项的账龄进行分析，判断其可回收性，了解有无未能按照合同规定收款或延期收款现象，确认是否存在减值情况，并估计其可收回金额。
(3)估算可收回金额。对于已经确认发生了坏账损失或者减值准备的长期应收款，扣减坏账损失或者减值准备按照可收回金额确认评估值。
(二)长期应收款的清查核实方法
(1)收集长期应收款的合同、协议。了解分析长期应收款的款项用途，收集与长期应收款相关的合同、协议，并查看长期应收款是否按照合同或协议的规定按期收款，核实长期应收款的真实性。
(2)函证。对大额、有疑问的长期应收款项进行函证，了解长期应收款的存在性及可回收性。
(3)抽查。抽查相关会计凭证，核实长期应收款发生的真实性。
(4)访谈。与相关财务人员、销售人员就长期应收款情况进行访谈并做好访谈记录。
(5)调查。对付款方的经营情况进行调查并判断其是否有偿还能力。

生物性资产在市场法中的应用
1.市场法的适用条件
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产**的一种评估方法。运用市场法先要有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动。
(1)存在一个活跃的公开市场。依据生物特征的分类，可以将生产性生物资产分为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同，其交易市场的活跃程度也不同。
农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形，如和集体在征用农村集体所有土地时，按照规定需要支付“青苗补偿费”,该费用实质上反映的是生长期间作物的交易价格，这种征用土地的情形只是偶尔发生，不具有普遍性。生长期间未成熟的农作物资产，大部分情况下没有交易市场，同时也不存在市场交易的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物，可以连同土地进行市场交易，那就是园艺作物中的花卉。处于生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉市场交易为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，不难在市场上找到同一品种花卉的交易价格。
林木资产。防护林和特种用途林属于公益性生物资产，产权属于，基于其防护功能和公益性功能，基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能源问题，基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐期间或成熟后，不过交易市场活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林理论上不存在公开的交易市场，现实中偶尔也有经济林交易的行为，但是很少，不具有普遍性。
畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易活跃，既存在作为生产性生物资产的交易，如种畜、种禽市场，又存在消耗性生物资产的交易，如肉畜、肉禽市场；既有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场，也有未成熟生物资产的交易，如幼畜禽市场。可以说，畜禽资产是生物资产中交易活跃的资产，不但存在活跃市场的市价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场。还有一部分动物资产类似于植物资产，虽然不是根植于土壤，却生活在水体中，例如渔业生物资产。
渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产，依附江河水系，具有附着物的不可分割性，且自身具有生长繁殖功能。
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。选择可比的参照物是市场法的基础，选择的参照物应尽可能与被评估资产类似，即要求参照物与被评估资产之间大体可以代替。如在畜禽资产**评估中要求参照物与被评估资产品质一致，后是年龄、体重相似，肉质及产出能力相近。另外，关于参照物的数量，为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
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