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二审法院认为：本案中，诉争的是《房屋合同协议书》的效力及杨卖家能否要求郝买家返还房屋问题。本案争议焦点是郝买家是否应当向杨卖家交还涉案房屋及支付房屋占有使用费的问题。本院分析如下：
先，结合郝买家在某号案件的主张及提交的《清偿债务协议》，以及杨卖家在本案中的主张及提交的《房屋合同协议书》，可以认定双方曾达成以房抵债协议，即杨卖家用其购买的涉案房屋及位于黄石××路某房屋来抵偿其向郝买家所欠的债务。本案中，杨卖家在庭审时明确表示因为郝买家在某号案件中认为双方签订的《清偿债务协议》无效，则郝买家已无权占有使用涉案房屋，故从杨卖家诉请的本意来看，其是要求对其与郝买家就涉案房屋所签订的《房屋合同协议书》的权利义务进行清结，一审法院将本案案由定为物权保护纠纷明显不当，本院予以纠正，本案应以合同纠纷作为案由较为适宜。
其次，关于杨卖家与郝买家签订的《房屋合同协议书》的性质和效力问题。从协议本身的内容来看，杨卖家将涉案房屋的所有权转让给郝买家，而郝买家支付的对价就是其对杨卖家所享有的40万元的债权。由此可见，《房屋合同协议书》的性质更类似于一般的房屋买卖合同，只是在房屋对价款的支付方式上有所区别。涉案房屋的性质为小产权房，是村集体土地上建设的房屋，至今未取得产权证，而杨卖家和郝买家均非涉案房屋所在土地所属村社的村民，故双方签订的《房屋合同协议书》违反了《土地管理法》的强制性规定，应属无效合同。
再次，根据《民法典》百五十七条的规定，民事法律行为无效后，应当折价补偿。本案中，郝买家于2016年2月1日签署的《收条》显示其已于该日从杨卖家处取得涉案房屋，鉴于《房屋合同协议书》为无效合同，郝买家应向杨卖家返还涉案房屋。
后，如前所述，因《房屋合同协议书》为无效合同，而郝买家从2016年2月1日开始占有使用涉案房屋，其应向杨卖家支付房屋占有使用费。
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