案例丰富 广州番禺区宅基地房确权官司律师

广州市专业宅基地房买卖合建加建纠纷律师，合同无效后处理咨询
广州买宅基地房后擅自加建，合同无效后如何处理？
张静律师解答：此类案件的判决不确定性太大，此种情况，有的一审法院直接以房屋加建部分涉嫌违建不处理，驳回起诉（如白云区法院）。有的法院又会判决合同无效，返还房屋（如花都区法院）。如下面这个案件，法院就判决合同无效返还房屋，加建部分由卖家适当补偿买家。
判决书节选：
法院认为，根据《民法典》百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”说明农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄卖家与卢买家均非广州市花都区狮岭镇益群村的村民，故其无权享有该村宅基地使用权，也不能通过买卖行为变相取得宅基地使用权。本案中，黄卖家与卢买家之间签订的《房屋买卖协议》虽然系关于涉案房屋的买卖，但是在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织成员的权益，是法律法规明确禁止的，因此黄卖家与卢买家签订的《房屋买卖协议》应属无效协议。
民法典百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”《房屋买卖协议》签订之后，黄卖家将涉案房屋交付给了卢买家，卢买家接收房屋之后未经合法报建的情况下对房屋进行了加建，并对原有房屋进行了装修。由于加建和装修部分已添附于房屋之上难以剥离，构成房屋的组成部分，添附部分具备物的基本权能，因此卢买家应将加建的房屋一并返还给黄卖家，对于卢买家加建的部分以及装修部分的价值，黄卖家应予以适当补偿，但由于卢买家在本案中未提出反诉，故本院对此不予调处。
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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

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