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黄埔区专打二手房买卖官司律师 履行先后顺序咨询
广州二手房买卖中，申请提前还贷和申请谁先谁后？
张静律师解答：必须先由卖家申请提前还贷，然后买家才能申请。如下面这个案件，卖家认为应该是买家先申请，其才愿意申请提前还贷，终被法院认定为违约，赔偿违约金50万。
判决书节选：
法院认为：林买家与汤卖家签订的《存量房买卖合同》合法有效。双方在合同中约定“该房地产存在抵押，甲方应在签订本合同后70日内向抵押权人申请一次性提前还款，且应于该房地产办理产权转移登记前办理完成提前还款手续”“乙方应于本合同签订后60日内向银行提出按揭申请”同时，双方以补充约定的形式，在第十二条手写如下内容：“甲方在签订本合同后70日内向抵押权人申请该房屋提前还款，提前还款额是233万元，剩余的余额245万元，由买卖双方到建行越秀支行办理转按揭手续。”从上述合同内容可见，汤卖家负有向抵押权人申请一次性提前还款手续的合同义务。汤卖家在本案中称该合同义务需以林买家向银行提出转按揭申请为前置程序，并认为林买家没有在本合同签订后60日内向银行提出按揭申请违约在先，但据建行越秀支行函复的内容显示，“买卖双方办理转按揭手续过程中，我行要求卖方先向我行申请提前还款后方可办理后续手续。若卖方尚未向我行申请提前还款，我行只可对买家购买该房屋进行初步咨询工作。”该函已明确作为卖方的汤卖家需先申请提前还款才能办理后续手续，该流程与汤卖家上述抗辩意见不符，法院对汤卖家的抗辩意见不予接纳。汤卖家未按约定办理提前还款手续已构成违约，理应承担违约责任。在林买家已发函要求解除合同，明确其已不再继续履行合同的情况下，林买家要求汤卖家退回购房定金500000元、支付和违约金，合法有理，法院予以支持。至于违约金数额，考虑到林买家至今只支付了部分房款500000元，林买家主张的70万元的违约金显然高于其实际损失，法院酌情将违约金调整至50万元。
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