恪守道德诚信正直 尽职尽责 广州白云区二手房纠纷律师

广州天河区专业存量房买卖律师 不成功咨询
广州二手房买家不成功，卖家房屋被查封，谁构成违约？
张静律师解答：买家不成功并不当然构成违约，合同一般有约定不成功就全款交付。而卖家房屋被查封则一定无法过户。如下面这个案件，一审法院认为双方互不赔偿，二审法院认为卖家购房违约，但因买家签订合同时就知道房屋内有人住，收房不容易，于是酌情降违约金从20%房款降为10%房款。
判决书节选：
本院认为：本案争议焦点在于：哪一方构成违约，应如何承担违约责任。虽然《房屋买卖合同》约定郑买家的申请若未能获得银行批准，需要完成交易过户手续领取新的《不动产权证》当天向陈卖家付清余下全部成交价款，可能增加陈卖家的交易风险，但该问题并不必然导致合同无法继续履行，从郑买家后续的付款及履行情况来看，该风险可以消除，陈卖家也未提交证据证明其因此向郑买家提出异议或要求郑买家继续履行。涉案合同未能履行的根本原因在于涉案房屋因陈卖家与其陈结仪的另案诉讼被查封。因此本案系陈卖家违约导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》第六条第1款约定：“若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及赔偿双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款20%的违约金赔偿”。郑买家主张违约金条款，陈卖家抗辩不应承担，虽然陈卖家主张郑买家是套路、恶意制造违约、提起虚假诉讼，诈陈卖家房屋款缺乏证据，本院不予采纳，但郑买家签订该合同时已明知涉案房屋另有他人居住，双方明确约定为不交吉，可见郑买家对房屋存在瑕疵是明知的，即使涉案合同能够继续履行，其通过诉讼或其他途径取得完整的房屋使用权亦需要付出一定时间或金钱代价，其所能够获得的房屋价值必然有所减损。故本院酌情调整违约金为总房款的10%，即265000元，对郑买家主张的超出部分的违约金不予支持。
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，。
广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

广州张静律师十多年来代理大量不同领域的案件，尤其擅长跟房子有关的一切案件，有丰富的执业经验，当事人一致**。特擅长离婚纠纷、房屋买卖合同纠纷（二手房、宅基地房、商品房）、土地租赁纠纷、继承纠纷、合伙纠纷、特许经营合同纠纷、买卖承揽合同纠纷、公司股东纠纷等案件，为您争取大权益，收费优惠，。作为广东合拓律师事务所律所主任团队律师，担任过多家上市公司、村居、街道常年法律顾问，持有企业合规师证书，熟悉企业法律风险管理。广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼 ：林和西站A出口，公交站：林和中路站 体育西路站