拆迁评估公司 成都冷库评估 拆迁损失评估

收益法的适用范围
在单项资产评估中，收益法通常被用于以下类型资产的评估：（1）无形资产，包括及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。（2）房地产。通常是具有收益性的房产类别，比如商铺'、酒店、写字楼等。（3）机器设备。一般情形下，单台机器设备很难立产生收益，因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备，可以采用收益法进行评估。（4）其他资产。比如非上市交易的、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。
收益法在整体资产评估中的应用通常是对企业**进行评估。企业经营的本质是获得收益，因此，收益法与其他评估方法相比较能体现企业存在和运营的本质特征，也是其**较为直观的体现。通常情形下，评估专业人员依据收益口径的不同，选择不同的收益法具体方法进行评估。常见的方法有股利折现模型、现金流折现模型、经济利润模型，它们分别对应的收益口径为股利、自由现金流量以及经济利润。
对于轻资产类型的企业**评估，收益法通常占据为重要的地位。与传统生产性企业相比，轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少，其获利的主要来源是无法体现在企业财务报表中大量的无形资产。因而，如果釆用成本法对其进行评估，则其作为盈利主体而具有的**可能无法全面体现出来，企业**或被严重低估。在此状况下，收益法就成为较为合理的方法。
用于企业评估的收益额可以有不同的口径，如净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净利润、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。而折现率作为一种**比率，要注意其计算口径。有些折现率是从股权率的角度考虑，有些折现率既考虑了股权投资的回报率同时又考虑了债权投资的回报率。净利润、净现金流量（股权自由现金流量）是股权收益形式，因此只能用股权率作为折现率。而息前净利润、息前净现金流量或企业自由现金流量等是股权与债权收益的综合形式，因此，只能运用股权与债权综合率，即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。评估专业人员在运用收益法评估资产**时，必须注意收益额与计算折现率所使用的收益额之间口径上的匹配和协调，以保证评估结果合理且有意义。

在企业厂房拆迁评估中，因企业的行业类型、规模、管理等方面的不同，若采用同一补偿标准衡量，将会丧失公平性和性，所以在拆迁过程中，为了避免企业自身合法权益遭受侵害，企业选取专业的评估机构对资产及损失进行评估，了解企业资产的**及可得到损失补偿金额对企业在获取合理的补偿款起着至关重要的作用。
一般生产型企业拆迁
涉及的资产评估范围为：房屋建筑物、构筑物及附属设施、土地使用权、机器设备（分可搬迁和不可搬迁）、存货、绿化苗木。
涉及的损失评估范围为：停产停业损失、人员安置补偿损失、合同违约损失、其他损失。

采用资产基础法评估整体企业**，机器设备所能够实现的**取决于自身对该整体企业**的贡献程度，该**一般不等于这些设备单台、立销售时实现的市场**。对机器设备的评估依据是替代原则，即采用同等功能的替代产品的价格作为重置价，因为功能相同的机器设备对企业的贡献是相同的。机器设备的**是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用**，即续用**。
2.脱离整体资产而立存在的机器设备
如果一台或几台机器设备与整体资产分割开，其所能实现的**可能只是**。这种情况下机器设备的市场**一般是指其在二手设备市场所能实现的**。
3.交易受到限制的机器设备
清算是常见的交易受到限制的情况之一。评估机器设备在清算条件下的**一般会选择市场**以外的**类型，比如清算**。
（1）快速清算**。快速清算**也就是****，是强制性的快速。所有设备的销售是以单台为基础，以当时、当地方式成交；没有考虑未知费用，如安装调试费用、运输费用等；买主负责所购设备的拆迁并承担风险。快速清算**通常不包括附加**，如可以生产的产品、已有的安装、制造许可证、商标、客户清单、可持续经营等因素。
例如，企业以部分机器设备抵押获得银行，因未能履约，所抵押的设备必须以**的形式快速。设备原有的安装、可以生产的产品等因素对购买者已没有意义，甚至在购买时要考虑拆除机器所需支付的费用。
（2）有序清算**。有序清算**是指资产所有者被允许有一个适当的时限，将资产进行宣传推销，选择买主资产的**。有序清算仍属于强制出售，与快速清算**的不同之处在于全部设备必须在今后某一特定时间内变卖出去。
（3）原地复用清算**。原地复用清算**是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产清算**。

采用成本法评估资产的前提条件：
1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性，采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外，如果资产，其**也可能无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
运用成本法评估时应注意以下事项：
一是形成资产**的耗费是必需的。耗费是形成资产**的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。釆用成本法评估资产，先要确定这些耗费是必需的，而且应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。
二是成本法的运用，还需注意佳使用和快速情形。佳使用是指市场参与者实现一项资产的**大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求釆用能使其**大化的用途。快速假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速前提下的资产**通常较低。在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产**乘以折扣比重，得到被评估资产的**。
本公司有着多年丰富经验的专业技术的评估团队，如您遇到如需相关资产评估，欢迎您来电咨询，北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）全程为您提供专业化的，标准化的评估服务，为您提供快捷、有效地的解决方案。